CAP. 10. NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO URBANO.
ART. 10.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN.
Constituyen el Suelo Urbano según se establece en el art. 6 de la Ley 6/98
de Régimen del Suelo y Valoraciones.
A. El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de agua y suministro de energía
eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma
y con las características que establezca la legislación urbanística.
B. Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados
de acuerdo con el mismo.
Los terrenos clasificados como urbanos están delimitados como tales en
los planos de ordenación, donde se expresa asimismo la división
de zonas de ordenanza a efectos de aplicación de la normativa específica
establecida en este Capitulo.
Dentro del Suelo Urbano, se ha diferenciado, el suelo totalmente consolidado por
la urbanización y el no consolidado, siguiendo la división establecida
en dicha Ley:
A. Suelo Urbano consolidado por la Urbanización:
? Los que se regulan directamente por aplicación de las ordenanzas definidas
en el Plan General de Ordenación Urbana vigente.
? Los que se regulan por una ordenanza específica no asimilables a las
normas definidas a nivel general, que se denominan áreas normativas (A.
N.).
B. Suelo Urbano no consolidado por la urbanización:
? Los que provienen de una ordenación aprobada anteriormente, cuyas determinaciones
y regulación se incorporan íntegramente al Plan General y que se
delimitan de manera que se pueda culminar el proceso ya iniciado. Se denominan
áreas incorporadas. (A.I.).
? Aquellas otras que el Plan General remite a una ordenación de desarrollo,
porque pretende modificar la realidad urbana. Son las denominadas áreas
de desarrollo. (A.D.).
Al objeto de regular los usos y aprovechamientos del Suelo Urbano, se establecen
diferentes zonas de ordenanza, que se diferencia en el valor de los parámetros
que condicionan la edificación y sus usos del suelo. Estos parámetros
se definen en el capitulo correspondiente.
ART 10.2. CONDICIONES PARA SU DESARROLLO.
10.2.1. Modalidades de desarrollo.
En aplicación de lo establecido por estas Normas, el Suelo Urbano se desarrollará
a través de:
a) Actuaciones Sistemáticas.
b) Actuaciones Asistemáticas.
c) Actuaciones Aisladas.
Las cuantificaciones referidas a superficies incluidas en las fichas, pueden verse
afectadas por un margen de error de más o menos 15% manteniendo íntegramente
su validez sin necesidad de modificación del Plan General de Ordenación
Urbana, según se establece en el artículo 1.5.2. de las presentes
Normas Urbanísticas.
10.2.2. Actuaciones Sistemáticas.
El suelo clasificado como urbano no consolidado por la urbanización se
divide en Unidades de Gestión o Ejecución, en función del
desarrollo del suelo sobre el que se sitúan.
El sistema de actuación y condiciones de desarrollo para cada ámbito
es el fijado en la ficha correspondiente a cada una de ellas recogida en la Memoria
de Gestión que se integra en el presente Plan General de Ordenación
Urbana, sin perjuicio de su posibilidad de cambio en virtud de las determinaciones
que establece el art. 81.4 de la Ley de Medidas de Política Territorial
Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
Las parcelas incluidas en esta delimitación en los planos de ordenación
y gestión se desarrollarán de acuerdo con lo establecido en los
artículos relativos a desarrollo y ejecución del Plan General de
Ordenación Urbana (con las obligaciones fijadas para cada una de ellas
en las fichas incluidas en la Memoria de Gestión), así como lo señalado
para cada clave de ordenanza y respetando lo establecido por la Ley de Medidas
de Política Territorial Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid y demás
legislación aplicable.
10.2.3. Actuaciones Asistemáticas.
Son aquellas parcelas comprendidas dentro del ámbito del Suelo Urbano consolidado
por la urbanización, que no se encuentran incluidas en unidades de ejecución,
y que por tanto se rigen directamente por las condiciones de la ordenanza que
les sea de aplicación, así como por lo establecido en la legislación
aplicable, en particular en el art. 82 Ley 9/95 de Medidas de Política
Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
Pueden englobarse, como ya se ha dicho, dentro de las Areas Normativas.
10.2.4. Actuaciones Aisladas.
Son ámbitos continuos que por su dimensión y por la estructura de
la ordenación contenida en las Normas, deben realizarse directamente a
través de expropiación.
10.2.5. Instrumentos de desarrollo.
En desarrollo de los objetivos y determinaciones marcados en el presente Plan
General de Ordenación Urbana se podrá proceder a la formulación
de Planes y Proyectos con las exigencias señaladas en el capítulo
correspondiente y con las finalidades siguientes:
A. Plan Especial. Redactado con alguno de los objetivos siguientes:
A.1. Reforma Interior. Definiendo operaciones de mejora del medio urbano.
A.2. Desarrollo de Sistemas, o Actuaciones para el desarrollo de Sistemas Generales
o locales.
A.3. Protección y conservación. Compilando operaciones de protección
y conservación del patrimonio edificado público o privado en ámbitos
de interés arquitectónico o paisajístico.
B. Estudios de Detalle. Redactados con los objetivos:
B.1. Reajustar alineaciones insuficientemente definidas.
B.2. Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones de estas
Normas.
C. Proyectos de Urbanización. Para el tratamiento conjunto de todas las
obras de urbanización previstas en este Plan General de Ordenación
Urbana, esto es, vialidad, abastecimiento de agua, alcantarillado, energía
eléctrica, alumbrado público, jardinería y, en su caso, red
de riego, telefonía, gas e hidrante contra incendios.
D. Proyecto de obras ordinarias. Para el tratamiento de obras que comprendan parte
de las exigencias de urbanización señalados en el apartado anterior,
u obras parciales de pavimentación, alumbrado, ajardinamiento, saneamiento
local u otros similares.
E. Proyectos de Compensación, Reparcelación y Expropiación.
Con los objetivos propios de cada proyecto.
F. Proyectos de Parcelación. Para efectuar la división simultánea
o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, como documentos técnicos
que acompañarán a las solicitudes de licencia de parcelación.
G. Proyecto de Edificación. Para desglosar y definir la ejecución
de construcciones, edificaciones e instalaciones.
10.2.6. Solar.
Sin perjuicio de las restantes condiciones establecidas en estas Normas, el derecho
a edificar solo se podrá ejercer cuando los terrenos hayan adquirido la
condición de solar, para lo cual han de contar como mínimo con los
siguientes servicios:
- Acceso peatonal y rodado pavimentado en la vía a la que la parcela de
frente.
- Abastecimiento de agua potable.
- Suministro de energía eléctrica.
- Alumbrado público.
Todos ellos con las condiciones mínimas establecidas en las Normas Generales
de Urbanización de la presente normativa y en situación de prestar
servicio por estar conectados suficientemente, en su caso, con las redes municipales
correspondientes.
La ejecución simultánea de la urbanización y la edificación
solo podrá autorizarse en los términos señalados en el articulo
correspondiente.
ART. 10.3. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
Las obligaciones de los propietarios de terrenos clasificados en el Plan General
de Ordenación Urbana como Suelo Urbano son las que establece la Ley 6/98
de Régimen del Suelo y Valoraciones para esta clase de Suelo en su artículo
14 y las que se derivan del cumplimiento de las especificaciones siguientes:
10.3.1. Terrenos incluidos en Unidades de Ejecución.
La delimitación de los terrenos incluidos en Unidades de Ejecución,
Actuación o Actuaciones Aisladas, definidas en los planos de ordenación
y en las fichas correspondientes, se consideran tramitadas, a todos los efectos,
conjunta y simultáneamente con el presente Plan General de Ordenación
Urbana. Con la Aprobación Definitiva del mismo se entenderá, asimismo,
iniciado el expediente que corresponda, llevando consigo, sin necesidad de declaración
expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación
y edificación dentro del ámbito de la Unidad de Ejecución
hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio del Proyecto
de Compensación, Reparcelación o Expropiación a que hubiera
lugar.
Dicha suspensión de licencia también será de aplicación
en Unidades de Ejecución aún cuando no sea necesaria la Reparcelación,
y hasta el acuerdo de la Administración por el que se declara innecesaria
la Reparcelación.
10.3.2. Terrenos no incluidos en Unidades de Ejecución.
Los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos que se encuentren
en esta situación, y sin perjuicio de que en su momento se incluyan en
Unidades de Ejecución que pudieran delimitarse, serán los que se
derivan del cumplimiento de lo establecido por la legislación aplicable
y de las determinaciones de ordenación que este Plan General de Ordenación
Urbana establecen para cada parcela.
10.3.3. Aprovechamiento Susceptible de Apropiación.
A. El aprovechamiento real o permitido por el planeamiento es el que se deriva
de la aplicación directa e inmediata de la ordenación urbanística,
esto es, la superficie edificable que resulta de la aplicación de las determinaciones
que sobre cantidad o intensidad de un uso y tipología establece el planeamiento
para un terreno determinado. El Plan General define este aprovechamiento mediante:
a) Indice de edificabilidad por superficie de parcela.
b) En función de ordenación específica.
c) Aplicación de parámetros formales, dispositivos, limitativos
u otros.
B. El aprovechamiento susceptible de apropiación o patrimonializable por
un propietario es aquel que le reconoce la Ley 6/98 de Régimen del Suelo
y Valoraciones y 20/97 de la Comunidad Autónoma Madrid, en función
del derecho de propiedad que ostenta sobre una parcela determinada, independientemente
del aprovechamiento real que el Plan General establece para la misma. En función
de las diferentes Unidades de Ejecución y de su aprovechamiento, que distingue
el Plan General, la aplicación de este precepto se concentra de la forma
siguiente:
a) En el Suelo Urbano consolidado por la urbanización, el aprovechamiento
patrimonializable de una parcela lucrativa, expresado en metros cuadrados edificables
del uso u tipología edificatoria a ella asignado por el Plan General, es
el aprovechamiento real que le otorga el planeamiento.
b) En las áreas de Suelo Urbano no consolidado por la urbanización,
el aprovechamiento patrimonializable que a cada finca corresponde es el resultado
de aplicar a su superficie el porcentaje legal del Aprovechamiento Medio de la
Unidad de Ejecución, salvo en aquellos casos que excepcionalmente el aprovechamiento
patrimonializable se regule por convenio o acta de acuerdo.
c) Cualquiera que sea el sistema de actuación adoptado para la gestión
de una Unidad de Ejecución en Suelo Urbano, se entenderá que los
costes de urbanización imputables al aprovechamiento que corresponde a
la Administración, forman parte de las obligaciones de los propietarios
excluida la Administración actuante.
ART. 10.4. UNIDADES DE EJECUCIÓN. CONDICIONES ESPECÍFICAS.
En la Memoria de Gestión que forma parte integrante del presente Plan General
de Ordenación Urbana se describen, en fichas unitarias, las condiciones
específicas de todo orden que son de aplicación a las Unidades de
Ejecución delimitadas cuyos ámbitos territoriales se recogen en
el correspondiente plano de ordenación relativo a la gestión del
suelo.
ART. 10.5. RÉGIMEN DE LAS ÁREAS NORMATIVAS E INCORPORADAS EN SUELO
URBANO.
10.5.1. Ámbito y características.
En este tipo de áreas, el Plan General asume íntegramente las determinaciones
del planeamiento y su gestión inmediatamente antecedente
Las Áreas Normativas e incorporadas en Suelo Urbano identificadas en el
Plano de Ordenación con las siglas AN o AI seguidas de una numeración
correlativa.
Cada Area Normativa o Area Incorporada cuenta con una ficha individual, que particularizan
su régimen normativo concreto.
10.5.2. Régimen urbanístico de las Areas Normativas y de las Areas
Incorporadas.
Las condiciones particulares por las que se rigen las Áreas Normativas
o las Áreas Incorporadas, son las correspondientes al planeamiento inmediatamente
antecedente que se asume.
A efectos de una interpretación en el Área Normativa o Incorporada
de todos aquellos aspectos de detalle relativos a temas puntuales de las mismas,
se utilizarán las determinaciones que sobre estos temas están contenidas
en los antecedentes administrativos correspondientes.
Particularmente las representaciones gráficas que figuran en las fichas
y Planos de Ordenación correspondientes, tienen exclusivo valor de mera
referencia de la situación del ámbito de planeamiento en relación
con la ciudad.
En caso de discrepancia entre el planeamiento antecedente y el Plano de Ordenación
de Plan General se consideran predominantes las determinaciones específicas
de los expedientes de origen.
Las Áreas Normativas o Incorporadas quedan sometidas al cumplimiento de
las condiciones generales definidas en los capítulos correspondientes de
las presentes Normas urbanísticas. Se mantiene el régimen de usos
compatibles regulado en las Ordenanzas particulares del área normativa
o incorporadas y el número de viviendas que, en su caso, figure en las
condiciones particulares del planeamiento original.
ART. 10.6. RÉGIMEN DE LAS ÁREAS DE DESARROLLO EN SUELO URBANO.
10.6.1. Ámbito y características.
En este tipo de áreas, el Plan General no define la ordenación pormenorizada
del suelo, sino que remite su resolución a la redacción posterior
de un planeamiento de desarrollo que particularice los objetivos que el Plan general
le fija.
Las Áreas de Planeamiento remitido aparecen identificadas en el Plano de
Ordenación con las siglas AD, seguidas de una numeración correlativa.
Cada Area de Desarrollo cuenta con unas fichas individuales que establecen sus
condiciones normativas concretas.
Los planeamientos de desarrollo diferenciarán los niveles de las dotaciones
de acuerdo con las características que para los mismos se establecen en
las Normas.
10.6.2. Contenido de las Fichas de Condiciones de las Areas de Desarrollo.
Las fichas de las Areas de Desarrollo definen gráficamente la situación
en la ciudad y la integración de la ordenación en su entorno mas
inmediato, respectivamente, establece los objetivos del Plan General en el área,
las características de la gestión prevista y las condiciones numéricas
de la actuación, así como la iniciativa y prioridad del planeamiento
a redactar.
En algunos casos, se contiene un esquema gráfico de la ordenación
con carácter fundamentalmente indicativo. En todos los casos en que se
señale la ordenanza será vinculante.
En el caso en que la ordenación u objetivos tengan antecedentes por ejemplo
derivados de la firma de un convenio, se señalan estos.
10.6.3. Régimen urbanístico de las Areas de Desarrollo.
El ámbito de cada Area de Desarrollo aparece determinado en los Planos
de Ordenación, así como en la ficha.
Dichos ámbitos se desarrollarán mediante Actuaciones Sistemáticas.
Las condiciones particulares vienen definidas en sus correspondientes fichas.
El régimen urbanístico de las Areas de Desarrollo es el siguiente:
a) La cifra de superficie del ámbito que aparece en la ficha, tiene un
carácter aproximado e indicativo, pudiéndose variar posteriormente
como resultado de una medición más precisa.
b) Para la determinación de la edificabilidad máxima y el aprovechamiento
medio, deben mantenerse los porcentajes de edificabilidades no dotacionales, desglosadas
por usos.
c) Las cifras que se especifican como superficies mínimas de cesión
para uso dotacionales tienen carácter de mínimos absolutos, no pudiendo
disminuirse.
d) Finalmente, a efectos de condiciones generales, se estará en lo dispuesto
en los correspondientes capítulos de las presentes Normas Urbanísticas,
salvo determinaciones particulares detalladas en la propia ficha.