CAP. 11 NORMAS PARTICULARES PARA EL SUELO URBANIZABLE.
ART. 11.1. AMBITO DE APLICACIÓN.
Constituirán el Suelo Urbanizable según se establece en el art.
10 de la Ley 6/98 de Régimen del Suelo y Valoraciones, el Suelo que no
tenga la condición de Urbano o de No Urbanizable.
Se delimita como tal en los Planos de clasificación del Suelo.
Dentro del Suelo Urbanizable el Plan General de Ordenación Urbana establece
las siguientes categorías:
a) Suelo Urbanizable Programado: Esta categoría de suelo corresponde a
la regulada en la Ley 6/98 bajo la denominación de Suelo Urbanizable con
ámbitos y condiciones de desarrollo definidas.
b) Suelo Urbanizable No Programado: Incorporable al desarrollo urbanístico
a través de la firma de convenio entre la Administración y el 60%
de los propietarios de unidades geográficas y urbanísticas que permitan
un desarrollo adecuado en Planes Parciales. En dicho convenio se determinará
el ámbito y las condiciones de desarrollo, ajustadas a las condiciones
generales del presente capítulo.
ART. 11.2. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO.
11.2.1. Definición.
Constituyen el Suelo Urbanizable Programado aquellas áreas del territorio
a desarrollar en el plazo temporal previsto en el Programa de Actuación,
de acuerdo con las dos etapas cuatrienales en que éste se divide.
11.2.2. Usos y Obras autorizables.
En aplicación del artículo 17 de la Ley del Suelo 6/98 de 13 de
abril, en tanto no se haya aprobado el correspondiente Plan Parcial, solo podrán
autorizarse excepcionalmente usos y obras de carácter provisional que no
están expresamente prohibidos por la legislación urbanística
o sectorial ni por el presente Plan General.
11.2.3. División en Sectores.
El Suelo Urbanizable Programado para su desarrollo se divide en Sectores, cuyos
ámbitos se definen en los planos de gestión y en las fichas correspondientes
de este Plan General de Ordenación Urbana, en donde se establecen las Normas
particulares que incluyen las condiciones específicas que además
de las de carácter general, afecten al desarrollo de cada Sector.
11.2.4. Ámbitos.
Los Sectores de Suelo Urbanizable Programado que establece el Plan General son
los que se relacionan en la Memoria de Gestión.
11.2.5. Condiciones generales para su desarrollo, régimen del suelo.
El Suelo Urbanizable Programado se desarrollará mediante los Planes Parciales
correspondientes a los Sectores delimitados en el plano de Ordenación,
que igualmente deberán ser desarrollados en los plazos previstos en presente
Plan General de Ordenación Urbana.
Los ámbitos de Suelo Urbanizable Programado del segundo cuatrienio podrán
incorporarse al primer cuatrienio, sin que ello suponga modificación del
Programa de Actuación.
Previamente a la redacción de los Planes Parciales, y cuando no hayan de
dificultar la ejecución del planeamiento, podrán autorizarse únicamente
las construcciones provisionales a que se refiere el art. 17 de la Ley 6/98 de
Régimen del Suelo y Valoraciones con las garantías que el mismo
prevé en orden a su demolición. Podrán así mismo autorizarse
el desarrollo de actividades, consideradas de utilidad pública o interés
social, que cuentan con autorización del órgano competente, no dificulten
la ejecución del planeamiento y garanticen su cese en las condiciones que
al respeto se estipule, en su caso, en la correspondiente licencia municipal.
Los Planes Parciales y sus ordenanzas reguladoras no podrán establecer
determinaciones contrarias a lo dispuesto en el presente Plan General de Ordenación
Urbana, ni en la legislación urbanística vigente, ni podrán
desvirtuar las condiciones generales reguladas en el presente Plan.
Los Planes Parciales deberán referirse a Sectores completos de Suelo Urbanizable
Programado y al suelo de sistemas generales exteriores adscritos al Sector concreto
de Suelo Urbanizable Programado, dentro de cada cuatrienio.
Los Planes Parciales cumplirán en los diferentes Sectores las determinaciones
y condiciones que para su desarrollo particular se expresan en las fichas correspondientes
a cada uno de ellos.
En la redacción de los Planes Parciales se deberá respetar, en todo
caso, la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan,
estableciendo la ponderación relativa a los usos pormenorizados y tipologías
edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia,
igualmente, al uso y tipología característicos.
En desarrollo de los Planes Parciales, podrán redactarse Estudios de Detalle
de acuerdo con lo dispuesto en la legislación urbanística.
En todo caso, los Proyectos de Urbanización se regularán según
lo establecido en el presente Plan General de Ordenación Urbana.
11.2.6. Aprovechamientos Tipo y Patrimonializable.
El Plan General establece el Aprovechamiento Tipo del Suelo Urbanizable Programado,
para el primer y segundo cuatrienio en m2 edificables de vivienda libre por cada
metro cuadrado de suelo.
El Plan General establece los coeficientes de ponderación relativa entre
el uso característico, al que se le asigna el valor de la unidad, y los
restantes cualificados, a los que corresponden valores superiores o inferiores.
El cálculo se desarrolla en la forma que se establece en la Memoria de
Gestión para los dos primeros cuatrienios.
El Aprovechamiento Patrimonializable que en esta clase de suelo corresponde a
cada finca es, el resultado de aplicar a su superficie el porcentaje legal del
Aprovechamiento Tipo del Área de Reparto.
11.2.7. Reservas de suelo para dotaciones.
Las reservas de suelo para dotaciones se fijarán de acuerdo con la legislación
Sectorial aplicable, respetándose en todo caso los mínimos exigidos
en el anexo del Reglamento de Planeamiento o en su caso los establecidos en las
fichas de cada sector en el apartado de “Condiciones particulares”
o en el de “Sistemas locales de localización preferente”. Se
señala que estas dotaciones serán de cesión obligatoria incluida
la reserva de suelo para equipamiento comercial.
Se intentarán localizar los equipamientos de manera que queden concentrados
en el espacio y los parques lineales actúen de borde entre los distintos
Planes Parciales. En este sentido se indica que los sistemas locales de localización
preferente podrán cambiar su ubicación en los Planes Parciales de
una forma justificada, como por ejemplo la agrupación con otros equipamientos,
salvo que la Corporación asuma criterios distintos.
11.2.8. Alcance de las determinaciones particulares.
Las determinaciones particulares de superficie contenidas en las fichas y cuadros
de condiciones urbanísticas de los Sectores tienen el alcance que a continuación
se señala:
Delimitación y superficie: La delimitación del sector es la establecida
gráficamente en el Plano 4: “Gestión”, y su superficie
aparece reflejada tanto en el plano mencionado como en las fichas de cada uno
de los sectores. Esta superficie es la resultante de la medición del Plan
General y es invariable, en todo caso una mejor medición en los Planes
Parciales, podría justificar ligeras variaciones.
Asimismo, la superficie de los Sistemas Generales ya sean exteriores o interiores
al Sector constituye una cifra inalterable.
11.2.9. Definición del régimen del suelo según los usos globales.
En las fichas de Suelo Urbanizable se definen como usos residenciales globales
los de intensidad baja, media y alta, a la vez que se permite en cada grupo proporciones
distintas de viviendas unifamiliares, medias y multifamiliares para cada Sector.
Para su aplicación, las ordenanzas se agrupan en correspondencia con estos
grupos como sigue:
? Unifamiliar: UA
? Media: UH, EN.
? Multifamiliares: MC, BA, EN.
11.2.10. Sistema de Ejecución.
La ejecución de cada Sector se efectuará por el Sistema de Ejecución
previsto en la ficha correspondiente al mismo. En el caso de que no se fije sistema
de ejecución alguno, se establece como sistema preferente el de Compensación,
independientemente de que los propietarios puedan concretar con la administración
otro sistema a través de convenio, por aplicación del art. 80 de
la Ley de Medidas de Política Territorial Suelo y Urbanismo de la Comunidad
de Madrid.
En el caso de que se superen los plazos señalados en la ficha, se desarrollará
el Sistema de Ejecución Forzosa previsto en la Ley del Suelo de la Comunidad
Autónoma de Madrid.
La aplicación de los diferentes Sistemas de Actuación se regulan
en estas Normas Urbanísticas.
En las urbanizaciones de iniciativa privada se atenderá a la regulación
aplicable.
11.2.11. Planes Parciales.
La parcelación urbanística y las edificaciones en Suelo Urbanizable
Programado requieren la previa aprobación de un Plan Parcial de Ordenación,
que abarcará la totalidad del ámbito de cada Sector definido por
el Plan General.
11.2.12. Unidades de Ejecución.
Para su ejecución los Sectores podrán dividirse en Unidades de Ejecución,
que delimitarán los Planes Parciales correspondientes ateniéndose
a los criterios del Articulo 117 y concordantes del Texto Refundido de la Ley
sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 1346/76.
11.2.13. Ejecución de infraestructuras y Sistemas Generales.
Antes de la aprobación del Plan Parcial, y siempre mediante la formulación
y aprobación de un Plan Especial, sólo podrán realizarse
en este suelo obras correspondientes a las infraestructuras territoriales, así
como a los sistemas definidos en este Plan General.
11.2.14. Obras y Proyectos de Urbanización.
La ejecución de las obras de urbanización requieren en todo caso
la aprobación previa del correspondiente Proyecto de Urbanización,
en desarrollo del Plan Parcial que afecte al Sector. Es por ello que, los Proyectos
de Urbanización abarcan la totalidad del Sector y deberán ajustarse
a las previsiones del Plan Parcial que desarrollen. Para su contenido y tramitación
se seguirán las especificaciones de estas Normas Urbanísticas.
11.2.15. Derecho a edificar.
El derecho a edificar en Suelo Urbanizable Programado no podrá ejercerse
en tanto no se haya ejecutado la totalidad de obras de urbanización de
la correspondiente etapa de las programadas en el Plan de Etapas del Plan Parcial,
y concurren asimismo los siguientes requisitos:
A. Que haya ganado firmeza, en vía administrativa, el acto de Aprobación
Definitiva del Proyecto de Reparcelación o del de Compensación,
en los casos en que alguno de ellos sea necesario.
B. Que se haya formalizado ante notario la cesión, a favor del Ayuntamiento
de los terrenos reservados en el Plan para dotaciones y espacios libres de uso
y dominio público.
11.2.16. Edificaciones y Urbanización simultáneas.
Podrá ejercerse el derecho a edificar antes de que concluya la ejecución
de las obras de urbanización de la correspondiente etapa del Plan Parcial
siempre que concurran, además de los requisitos A y B anteriores los siguientes:
C. Que se haya Aprobado Definitivamente el Proyecto de Urbanización.
D. Que por el estado de realización de las obras de urbanización
la Administración considere previsible que, a la terminación de
la edificación, la totalidad de las parcelas de la correspondiente etapa
del Plan Parcial contarán con todos los servicios necesarios para tener
la condición de solar.
E. Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación
local en cuantía suficiente para garantizar, hasta el ciento por ciento,
la ejecución de las obras necesarias para completar la totalidad de la
urbanización de la correspondiente etapa de Plan Parcial así como
para conectar todos sus servicios locales.
Para valorar esta garantía podrá descontarse la parte proporcional
de la obra ya ejecutada de esa etapa y de las conexiones, así como la parte
proporcional de la fianza depositada con motivo de la aprobación del Proyecto
de Urbanización; no se podrá descontar sin embargo la fianza depositada
en la tramitación del Plan Parcial.
F. Que el escrito de solicitud de licencia del promotor se comprometa a no utilizar
la construcción hasta no esté concluida la obra de urbanización
y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o
de uso que se lleven a efecto para todo tipo o parte del edificio.
El incumplimiento del deber de urbanización simultánea a la edificación
comportará la declaración de caducidad de la licencia, sin derecho
a indemnización, impidiéndose el uso de lo edificado, sin perjuicio
del derecho de los terceros adquirentes al resarcimiento de los daños y
perjuicios que se les hubiesen irrogado. Asimismo comportará la pérdida
de la fianza a que se refiere el apartado E anterior.
11.2.17. Edificaciones de Sistemas Generales y Locales.
Podrán ejecutarse, antes de que los terrenos adquieran la condición
de solar, las edificaciones correspondientes a los Sistemas Generales definidos
en este Plan General de Ordenación Urbana, así como las correspondientes
a las dotaciones de titularidad pública sobre las reservas de suelo definidas
en los Planes Parciales, siempre que se haya producido la cesión al Ayuntamiento
de la parcela de terreno en que se ubiquen y se cumplan además los requisitos
C y D anteriores.
11.2.18. Parcelación.
No se podrá proceder a la parcelación urbanística en el Suelo
Urbanizable Programado hasta que no se haya obtenido la correspondiente licencia
de parcelación o se haya aprobado definitivamente el Proyecto de Compensación
o Reparcelación.
11.2.19. Obligaciones de los propietarios.
Como consecuencia del desarrollo del Suelo Urbanizable Programado, los propietarios
de los terrenos están obligados a:
A. Costear la totalidad de las obras de urbanización del Sector y los gastos
complementarios correspondientes, en los términos señalados en los
Artículos 59 y 61 del Reglamento de Gestión Urbanística,
y en la Ley de Medidas de Política Territorial Suelo y Urbanismo de la
Comunidad de Madrid de la Comunidad de Madrid.
B. Costear la ejecución o suplemento de las obras exteriores sobre las
que se apoye el Sector.
C. Costear los gastos de mantenimiento y conservación de las obras de urbanización
constituyendo al efecto una Entidad de Conservación de las obras de urbanización
en aquellos Sectores en que así lo determine la ficha correspondiente,
o en su defecto el Plan Parcial del Sector, y en la forma y plazos allí
fijados.
D. Efectuar, gratuitamente, libres de cargas y gravámenes y formalizadas
ante notario, las cesiones siguientes:
1. Terrenos destinados a Sistemas Generales que se hallen incluidos en el Sector.
2. Terrenos destinados a viales interiores de Sector.
3. Terrenos destinados a Sistemas Interiores conforme a las cuantías mínimas
establecidas en la documentación gráfica del Plan que comprendan
los destinados a:
- Sistema de espacios libres de uso y dominio publico.
- Centros docentes y culturales públicos.
- Instalaciones deportivas públicas y de recreo.
- Dotaciones para otros servicios públicos necesarios.
4. El suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento lucrativo del Sector, totalmente
urbanizado.
E. Cumplir los plazos previstos en el Plan General, o en caso de que sea más
restrictivos los del Plan Parcial para su desarrollo y ejecución.
F. Edificar los solares resultantes en los plazos que se establezcan en el Plan
Parcial.
11.2.20. Condiciones especificas para el desarrollo de las urbanizaciones de iniciativa
privada.
A. Promotor.
A los efectos de aplicación de las previsiones del Titulo I de la Ley 4/1.984
sobre Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid, se entiende
por promotor de un Plan Parcial de iniciativa privada la persona física
o jurídica que lo formula y lo eleva a la Administración Urbanística
actuante. Las condiciones que debe cumplir el promotor, así como la transmisión
de sus obligaciones, se regulan en el Art. 2 de la citada Ley.
B. Garantías.
Con el fin de asegurar el cumplimiento los compromisos, deberes y obligaciones
asumidos por el promotor, se constituirán por éste las garantías
previstas en el Art. 5 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística.
Las condiciones para la presentación de las garantías, los efectos
del incumplimiento de su constitución y, en su caso, las condiciones que
permiten decretar su devolución o su pérdida, se regulan en los
Artículos 6, 7 y 8 de la mencionada Ley.
C. Plazos para desarrollar los Planes Parciales.
Aprobado definitivamente el Plan Parcial en cumplimiento del Art. 3 de la Ley
4/1984, existirá un plazo máximo de 8 meses a contar desde la fecha
de la Aprobación Definitiva citada para la presentación de Proyecto
de Urbanización y un plazo máximo de 12 meses a partir de la misma
fecha para presentar el Proyecto de Compensación, por lo que el Plan de
Etapas del desarrollo del Plan Parcial deberá ajustarse a los citados plazos
máximos.
D. Licencia de Parcelación.
Si la parcelación urbanística resultante de la ejecución
del Sector no estuviera contenida en el Proyecto de Compensación o de Reparcelación,
se formulará un Proyecto de Parcelación, que deberá presentarse
a trámite a efectos de obtención de la preceptiva licencia, en un
plazo máximo de tres meses, a contar desde la recepción definitiva
de las obras de urbanización.
E. Paralización de Expedientes.
Paralizado cualquier expediente relativo a una actuación de iniciativa
privada en Suelo Urbanizable Programado por causas imputables al promotor, el
Órgano competente advertirá a éste que transcurridos tres
meses sin que se atienda el requerimiento formulado, se producirá la caducidad
del expediente con el archivo de las actuaciones.
F. Incumplimiento de obligaciones.
Sin perjuicio de la imposición de sanciones y de la ejecución de
las garantías y su pérdida, el incumplimiento por el promotor o
propietario de las obligaciones, deberes y compromisos contradices facultará
a la Administración, según la entidad y trascendencia de este incumplimiento,
para la adopción de alguna de las siguientes medidas:
a) Suspensión de los efectos del Plan.
b) Cambio de sistema de actuación.
c) Expropiación, sanción total o parcial de los terrenos.
G Disolución de Juntas de Compensación.
La disolución de la Junta de Compensación se efectuará una
vez que se hayan suscrito con la Administración las actas de recepción
definitiva de las obras, instalaciones, dotaciones y cesiones obligatorias y se
hayan cumplido las demás obligaciones de ésta.
El procedimiento de disolución se atendrá a lo perpetuado en el
Articulo 10.3 de la citada Ley 4/1984.
11.2.21. Zonas de ordenanza.
En los casos en que se señale en la ficha del Plan Parcial las claves de
ordenanza del Plan General de Ordenación Urbana los Planes Parciales en
su redacción, recogerán y utilizarán las ordenanzas y usos
contenidos en las presentes Normas Urbanísticas.
11.2.22. Ejes comerciales.
En los Sectores de Suelo Urbanizable residenciales cuyo uso y tipología
predominante sea el de residencial colectiva, es aconsejable considerar en el
Plan Parcial, las bandas adyacentes a los viarios principales y a los itinerarios
verdes como ejes comerciales.
La consideración de la tipología de eje comercial obliga al Plan
Parcial a definir la tipología residencial colectiva en el frente a dicho
vial o itinerario verde, la singularidad de que el uso principal de la planta
baja será el comercial, siendo usos compatibles en esta planta y en la
planta primera, los despachos profesionales, oficinas y todos los usos dotacionales.
Asimismo el Plan Parcial podrá introducir otras determinaciones en base
a facilitar este uso comercial.
11.2.23. Unidades de gestión.
De acuerdo con lo especificado en las condiciones pormenorizadas de desarrollo
y gestión de los terrenos incluidos en los Sectores de Suelo Urbanizable
Programado, las obligaciones particulares de los propietarios de esta categoría
de suelo son los que se describen en las fichas correspondientes, incluidas en
la memoria de gestión.
ART. 11.3. SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO.
En esta categoría de suelo el Plan General, en el plano de gestión,
define los usos globales excluyentes de las diferentes zonas.
11.3.1. Condiciones para su incorporación.
Incorporable al desarrollo urbanístico a través de la firma de convenio
entre los uso globales excluyentes de las diferentes zonas.
? Que el ámbito constituya una unidad geográfica y urbanística
que permitan un desarrollo adecuado mediante Plan Parcial. Han de tener una superficie
entre 5 y 25 hectáreas, sin incluir sistemas Generales.
? Que en la delimitación del ámbito se tenga en cuenta la necesidad
de una adecuada inserción de la actuación en la estructura urbana
del Plan. Para ello se considera necesario que los ámbitos constituyan
áreas completas. Formadas por una zona, fracción, o la agrupación
de varias de las delimitadas por los elementos de la estructura general y orgánica
del territorio.
? Que suscriban el convenio los propietarios de al menos el 60% de la superficie
del ámbito delimitado.
11.3.2. Determinaciones del Convenio.
En el convenio, se establecerán las siguientes estipulaciones:
? El Aprovechamiento Tipo será el mismo que el definido en Suelo Urbanizable
Programado en el presente documento. Para calcular la intensidad de uso de cada
zona se tendrá en cuenta exclusivamente la superficie ocupada por la misma,
sin incluir la de los terrenos que se destinen a Sistemas Generales, aún
cuando sean colindantes.
? Los Sistemas Generales serán los definidos en el plano de regulación
y gestión para este suelo, de manera que se continúe el modelo diseñado
para la ciudad. La adscripción de Sistemas Generales mantendrá la
misma proporción con respecto a la definida en Suelo Urbanizable Programado,
es decir, el 30%
? Los Sistemas de dotaciones, servicios y equipamientos que deban establecerse
en la actuación, se definirán en superficie y localización.
? Por último, han de establecerse los requisitos que deban ser cumplidos
para garantizar la conexión con la red viaria, y de infraestructuras prevista
en el Plan General.
11.3.3. Condiciones para su desarrollo.
El Suelo Urbanizable No Programado se desarrollará, una vez se haya formalizado
el convenio, mediante los Programas de Actuación Urbanística correspondientes.