CAP. 2. REGIMEN GENERAL DEL SUELO.
ART. 2.1. REGULACIÓN DE DERECHOS Y CARGAS DE LA PROPIEDAD DEL SUELO.
Los derechos y obligaciones de los propietarios de los terrenos se regularán
de modo diferenciado, de acuerdo con la situación en que dichos predios
se encuentran respecto a cada una de las clases de suelo y la calificación
que resulta de la ordenación establecida por el Plan General.
Los derechos y obligaciones que se derivan del conjunto de determinaciones de
las Normas respecto al predio de que se trate, se corresponden con los enunciados
de la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Estos se llevarán
a cabo ajustándose a lo dispuesto en la legislación autonómica
vigente, supletoriamente al Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por R.D. 1.346/76 y Reglamentos que
la desarrollan, y con las especificaciones que en relación a ellos contiene
la presente normativa.
ART. 2.2. CLASIFICACIÓN DEL SUELO.
En virtud de la legislación vigente, Art. 2 de la Ley 6/98, sobre Régimen
del Suelo y Valoraciones, el Plan General regula el ejercicio de las facultades
del derecho de propiedad con arreglo a la clasificación urbanística
que el mismo establecen para los distintos predios.
2.2.1. Clasificación urbanística
El presente Plan General clasifica el suelo de la totalidad del término
municipal en Urbano, Urbanizable y No Urbanizable, según lo establecido
en la precitada Ley 6/98 de Régimen del Suelo y Valoraciones, cuya delimitación
queda definida en el plano 2 de “Clasificación del Suelo”.
Esta clasificación constituye la división básica del suelo
a efectos urbanísticos y determina los regímenes específicos
de aprovechamiento y gestión que les son de aplicación según
se detalla en las Normas particulares que les corresponda.
Según la realidad consolidada y el destino previsto por el Plan General
de Ordenación Urbana, se distinguen los siguientes:
A. El Suelo No Urbanizable es aquél que las Normas mantienen ajeno a cualquier
destino urbano, que atiende a la siguiente subdivisión:
? Suelo No Urbanizable de Especial Protección.
? Suelo No Urbanizable Preservado.
Su delimitación queda fijada en el plano 2. “Plano de Clasificación
del Suelo” y su régimen particular se recoge en el Cap. 9 de estas
Normas.
B. Suelo Urbano. En Suelo Urbano, se ha diferenciado, el suelo totalmente consolidado
por la urbanización y el no consolidado, siguiendo la división establecida
en la Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones:
? Suelo Urbano Consolidado por la Urbanización: Dentro de este grupo se
distinguen, los que se regulan por aplicación directa de las ordenanzas
definidas en el Plan General de Ordenación Urbana, y los que se regulan
por una ordenanza especifica no asimilables a las normas definidas a nivel general.
? Suelo Urbano no consolidado por la urbanización: Que distingue los que
provienen de una ordenación aprobada anteriormente, cuyas determinaciones
y regulación se incorporan íntegramente al Plan General y que se
delimitan de manera que se pueda culminar el proceso ya iniciado, y aquellas otras
que el Plan General remite a una ordenación de desarrollo, porque pretende
modificar la realidad urbana.
Sus delimitaciones quedan fijadas en el Planos 2 “Clasificación del
Suelo” y su régimen particular se recoge en el Cap. 10 de estas Normas.
C. El Suelo Urbanizable comprende las áreas que por ejecución y
desarrollo del Plan General pueden ser urbanizadas. Se divide en:
? Suelo Urbanizable Programado: Esta categoría de suelo corresponde a la
regulada en la Ley 6/98 de Régimen del Suelo y Valoraciones bajo la denominación
de Suelo Urbanizable con ámbitos y condiciones de desarrollo definidas.
? Suelo Urbanizable No Programado: Incorporable al desarrollo urbanístico
a través de la firma de convenio entre la Administración y el 60%
de los propietarios de unidades geográficas y urbanísticas que permitan
un desarrollo adecuado en Planes Parciales.
Sus delimitaciones quedan fijadas en el Planos 2: “Clasificación
del Suelo” y su régimen particular se recoge en el Cap. 11 de estas
Normas.
2.2.2. Aportación de los Sistemas Generales y Locales:
Igualmente se define la "estructura general y orgánica del territorio"
a través de:
A. Los Sistemas Generales y Locales de comunicaciones, espacios libres, equipamientos
y servicios públicos.
B. Las distintas calificaciones de suelo que subdividen las clases de suelo en
zonas de ordenanza, a las que se les asignan usos globales pormenorizados y la
intensidad de los mismos.
En cualquier caso se estará a las limitaciones contenidas en las disposiciones
Sectoriales aplicables en materia de protecciones y servidumbres.
ART. 2.3. SISTEMAS GENERALES Y LOCALES.
2.3.1. Definición y delimitación.
Constituyen Sistemas los elementos fundamentales de la ordenación del territorio
al servicio de diferentes ámbitos, conforme al modelo de desarrollo establecido
por el Plan General.
Los Sistemas Generales y Locales definidos por el Plan General se delimitan en
los planos de ordenación del suelo, sin perjuicio de la clasificación
de éste y de su regulación por normativas especificas.
Las superficies señaladas en los documentos escritos del presente Plan
General de Ordenación Urbana como se establece en el art. 1.5.2. de la
presente normativa tienen carácter aproximado e indicativo, pudiéndose
variar a posteriori como resultado de una medición más precisa.
2.3.2. Sistemas Generales
A. Concepto:
Constituyen los Sistemas Generales aquellos que pertenecen a la estructura general
y orgánica del municipio o de ámbitos supramunicipales.
B. Tipos de sistemas generales:
El Plan General de Ordenación Urbana, a efectos de valoración y
obtención, distingue los siguientes tipos de Sistemas Generales:
- Sistemas Generales adscritos a Suelo Urbano.
- Sistemas Generales adscritos a Suelo Urbanizable Programado.
- Sistemas Generales adscritos a Suelo Urbanizable No Programado.
C. Obtención:
La obtención de los Sistemas Generales se realizará de conformidad
con los procedimientos establecidos en la Ley básica 6/98, sobre Régimen
del Suelo y Valoraciones, y Leyes autonómicas 9/95 de Medidas de Política
Territorial, Suelo y Urbanismo, y 20/97 de Medidas Urgentes en Materia de Suelo
y Urbanismo de la Comunidad de Madrid. Así, los Sistemas Generales se obtienen
por cesión gratuita, expropiación, transferencias de aprovechamiento,
si se incluyen en Areas de Reparto, con cargo a unidades excedentarias, por ocupación
directa o por convenio.
D. Ejecución:
La ejecución de los Sistemas Generales podrá llevarse a cabo, bien
directamente, o bien mediante la aprobación de los correspondientes planes
de desarrollo.
La ejecución de los Sistemas Generales deberá llevarse a cabo a
través de inversiones públicas o privadas según los casos,
en aplicación de las determinaciones de la Ley 6/98, sobre Régimen
del Suelo y Valoraciones y del Plan General de Ordenación Urbana, o las
recogidas en los convenios urbanísticos que, a tal efecto se hallan suscrito
o se suscriban, según lo previsto en el art. 74 y siguientes de la Ley
9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad
de Madrid.
En todo caso, dichas inversiones deberán realizarse, independientemente
de su carácter público o privado, con la efectiva coordinación
de las actuaciones privadas.
2.3.3. Sistemas Locales.
A. Concepto:
Constituyen los Sistemas Locales aquellos al servicio de ámbitos más
reducidos, bien Unidades de Ejecución o Actuación a las que se vinculan,
bien Sectores a desarrollar a través de Planes Parciales.
B. Obtención:
La obtención de los Sistemas Locales, independientemente de la clase de
Suelo en que se encuentren, queda vinculada a su inclusión en Unidades
de Ejecución, determinando la aprobación en vía administrativa
de los correspondientes instrumentos redistributivos de beneficios y cargas la
cesión a favor del Ayuntamiento, o a la formalización de convenios
por aplicación de las previsiones de la Ley 9/95 de Medidas de Política
Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
ART. 2.4. CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES DE CARACTER PROVISIONAL.
Con independencia de la clasificación de suelo, siempre que no hubieren
de dificultar la ejecución del planeamiento, podrán ejecutarse en
el término municipal aquellas obras de carácter provisional a que
se refiere el Art. 17 de la Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones,
que habrán de demolerse cuando así lo acordase el Ayuntamiento,
sin derecho a indemnización, en las condiciones previstas en el citado
articulo.
ART. 2.5 AREAS DE REPARTO.
2.5.1. Concepto.
Son los ámbitos físicos de una superficie de suelo, definidos y
delimitados por el Plan General de Ordenación Urbana, en que se divide
la totalidad del Suelo Urbanizable y el Suelo afecto a los Sistemas Generales
adscritos o incluidos en esta clase de suelo para su obtención. Para esta
Areas de Reparto se ha fijado un Aprovechamiento Tipo, que sirve de base para
la determinación de la cuantía del aprovechamiento lucrativo que
corresponde a los propietarios de los terrenos que se incluyan en cada una de
ellas.
2.5.2. Aprovechamiento Tipo.
El Aprovechamiento Tipo es la determinación objetiva del planeamiento que
sirve de referencia para determinar el contenido del derecho de propiedad en el
ámbito urbanístico, y consiste en el resultado de dividir el aprovechamiento
total del Areas de Reparto entre la superficie total de la misma, expresado en
m2 de uso y tipología característica.
El Aprovechamiento Tipo se calcula, para cada Areas de Reparto, según las
reglas contenidas en los artículos 2.3. de la Ley 20/97 de Medidas Urgentes
en Materia de Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid para el Suelo Urbanizable.
En el presente Plan General de Ordenación Urbana se han tenido en cuenta,
además, las siguientes consideraciones:
A. Se considera uso característico de cada Área de Reparto el predominante
según la ordenación urbanística en cada caso.
B. Los terrenos destinados por el planeamiento urbanístico a edificaciones
o instalaciones de uso o servicio público tienen carácter dotacional,
por lo que no han sido tenidos en cuenta a efectos del cálculo de los aprovechamientos
lucrativos.
C. En el caso en que el Plan General de Ordenación Urbana califica terrenos
con destino a la construcción de viviendas de protección oficial
u otro régimen de protección pública, considera esta calificación
como uso específico, asignándole un coeficiente de ponderación
concreto que expresa su valor en relación con el característico
del Áreas de Reparto en que quedan incluidas.
ART. 2.6. INCIDENCIA DE LAS NORMAS SOBRE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES.
2.6.1 Situaciones:
En Suelo Urbano, Urbanizable y No Urbanizable, las construcciones e instalaciones
existentes, hayan o no sido declaradas de interés social o utilidad pública,
quedarán afectadas a distintos tipos posibles de actuaciones según
la situación en que se encuentren de entre las que se exponen a continuación:
A. Edificaciones o instalaciones que se ajusten a las condiciones de la presente
normativa.
Se trata de edificaciones o instalaciones cuyos parámetros de uso y edificación
se ajustan a las determinaciones establecidas para cada zona de ordenanza, en
los situados en Suelo Urbano y Urbanizable, o a las señaladas en las Normas
del capítulo 9 para los situados en el Suelo No Urbanizable.
En estos supuestos será posible cualquier actuación de ampliación,
reforma, consolidación estructural y rehabilitación, que deberá
solicitarse como licencia de obras según se detalle para cada clase de
suelo, en el curso de la cual se verificará su adecuación a las
condiciones y limitaciones impuestas en estas Normas.
No se permitirán obras de reforma o ampliación de estas construcciones
o instalaciones, en las que no se garanticen:
? La seguridad de las personas y bienes.
? La salubridad del impacto de la instalación y de la actividad en el medio.
? La integridad del dominio público.
En el caso del Suelo No Urbanizable, será necesario adoptar además
de las medidas generales anteriormente enunciadas, las siguientes:
? Las enumeradas, para cada instalación en las condiciones particulares
de las fichas del Inventario anejo al Plan General de Ordenación Urbana.
? Las que el Ayuntamiento o los Órganos Urbanísticos competentes
de la Comunidad de Madrid puedan fijar en el trámite de autorización
urbanística y concesión de la licencia de obras.
B. Edificaciones e instalaciones incluidas en el Catálogo de Elementos
Protegidos.
Las actuaciones sobre estos elementos se regularán complementariamente
a las determinaciones del Capítulo 8 Normas Generales de Protección
de las presentes Normas Urbanísticas, por las del Catálogo de Elementos
Protegidos, con la tramitación que les corresponda según la clase
de suelo en que se sitúen, y en el Suelo No Urbanizable, con la aplicación
del último párrafo del apartado anterior.
En cualquier edificación o elemento catalogado, por constituir patrimonio
cultural y legado histórico y artístico del municipio, se entenderá
el carácter de interés social para todas las obras que sobre ellas
puedan hacerse y ajustándose a lo especificado en el citado Cap. 8, de
esta Normativa. Sólo podrán autorizarse usos adecuados a la naturaleza
de la instalación y al medio en que se sitúa y que no sean contradictorios
con los objetivos de la catalogación.
En el Suelo No Urbanizable, el trámite para la autorización urbanística
de dichas obras será el que con carácter general se detalla en el
capítulo 9 para las instalaciones de interés social.
C. Edificaciones o instalaciones que queden fuera de ordenación, por no
ajustarse a alguna de las condiciones de la presente Normativa.
En estos supuestos sólo podrán realizarse actuaciones destinadas
a garantizar:
? La seguridad de las personas y bienes.
? La salubridad, ornato y conservación del inmueble.
? La corrección del impacto de la instalación o de la actividad
en el medio.
? La integridad del dominio público.
Podrán asimismo autorizarse obras de consolidación en las condiciones
del Art. 60.3, del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y
Ordenación Urbana, aprobado por R.D. 1.346/76, siempre que se adopten previa
o simultáneamente las medidas exigidas para garantizar los cuatro conceptos
mencionados en el párrafo anterior, y en aquellas situadas sobre Suelo
No Urbanizable, tanto las que se hayan enumerado en las condiciones particulares
de las fichas del Inventario de Instalaciones en Suelo No Urbanizable, como las
que el Ayuntamiento o los Organos Urbanísticos competentes de la Comunidad
de Madrid puedan fijar en el trámite de autorización urbanística
y concesión de la licencia.
En ningún caso se podrán autorizar obras de consolidación
en las edificaciones e instalaciones en que estuviese previsto por la Administración
su demolición o adquisición en el plazo de quince años, o
para las situadas en el Suelo No Urbanizable en cuyas fichas correspondientes
del Inventario anejo, se señale expresamente dicha circunstancia, o a las
que el Ayuntamiento decida extender esta consideración con posterioridad
a la aprobación de estas Normas.
Esta consideración se extiende automáticamente a todas las actuaciones
no amparadas por licencia u orden de ejecución, que no se encuentren consolidadas
desde el punto de vista de la adopción de medidas de restauración
de la legalidad infringida.
En ningún caso podrán realizarse ampliaciones de volumen o superficie
edificada del cuerpo edificado existente, ni instalar en edificios no residenciales
instalaciones sanitarias propias del uso residencial.
D. Edificaciones o instalaciones existentes destinadas a usos industriales que
queden fuera de ordenación.
Las industrias en Suelo No Urbanizable que en la correspondiente ficha del Inventario
anejo, se declaren expresamente incompatibles con el medio, deberá realizar
las obras o instalaciones necesarias o la reconversión del uso, para hacer
desaparecer dicha incompatibilidad.
En todo caso no se autorizarán obras de reforma o ampliación de
estas instalaciones en tanto no se hayan adoptado previa o simultáneamente,
y garantizadas en este caso mediante aval, las medidas exigidas para garantizar
los cuatro conceptos mencionados en el presente capítulo.
Se permitirá, en todos los casos preexistentes antes de la aprobación
del Avance de la presente revisión del Plan General de Ordenación
Urbana, en naves adosadas reguladas por la tipología exenta, la permanencia
de las distancias a testeros, salvo en el caso en que se reedifique en que deberán
asumirse los nuevos parámetros de ordenación.
Así mismo, se permitirá, en todos los casos preexistentes antes
de la aprobación del Avance de la presente revisión del Plan General
de Ordenación Urbana, en el uso industrial, la coexistencia de varias actividades
por edificación. En el caso en que cualquiera de las instalaciones implantadas
en el edificio cese su actividad, pierde automáticamente su derecho de
coexistencia.
E. Edificaciones residenciales en ordenanza de Casco Antiguo.
En los casos preexistentes antes de la aprobación del Avance de la presente
revisión del Plan General de Ordenación Urbana, se admitirá
la existencia de una planta más a patio, salvo en el caso en que se reedifique
en que deberán asumirse los nuevos parámetros de la ordenanza de
Casco Antiguo.
2.6.2. Licencias y enajenaciones:
A. Licencias
Las licencias obtenidas por aplicación de las determinaciones anteriores
deberán recoger la renuncia expresa del incremento del valor del justiprecio
expropiatorio que pudiera derivarse de la ejecución de dichas obras, excepto
en los casos en que las obras se dirijan directamente a la eliminación
de las causas que determinan la situación de fuera de ordenación.
B. Enajenaciones
Al enajenarse terrenos no susceptibles de edificación según el planeamiento,
o edificios e industrias fuera de ordenación, deberá hacerse constar
expresamente estas situaciones en el correspondiente título de enajenación.
En las enajenaciones de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular deberá
hacerse constar la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente
y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas
y compromisos con los adquirientes.
En los actos de enajenación de terrenos en proceso de urbanización,
deberán consignarse los compromisos que el propietario hubiera asumido
en orden a la misma y cuyo cumplimiento está pendiente.
La infracción de cualquiera de las disposiciones anteriores facultará
al adquiriente para rescindir el contrato, en el plazo de un año a contar
desde la fecha de su otorgamiento, y exigir la indemnización de los daños
y perjuicios que se le hubiesen irrogado.