CAP. 4. LICENCIAS, AUTORIZACIONES, ÓRDENES DE EJECUCIÓN.
ART. 4.1. ACTOS SUJETOS A LICENCIAS.
Estará sujetos a previa licencia municipal todo acto de edificación
y uso del suelo y en particular los establecidos en los arts. 16 Ley 4/84 de Medidas
de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid y 1 del Reglamento
de Disciplina Urbanística, así como las actividades contempladas
en el Título VI de la Ley 9/95 de Medidas de Política Territorial,
Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid incluidos los promovidos dentro del
término municipal por órganos del Estado o entidades de derecho
público, salvo aquellos para los que la ley exceptúe tal requerimiento.
ART. 4.2. RÉGIMEN GENERAL.
Las licencias urbanísticas, en general, se regirán por los Artículos
178 a 180 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana, aprobado por R.D. 1.346/76 y 1 a 9 del Reglamento de Disciplina Urbanística,
así como por lo establecido en el Titulo III de la Ley 4/84 sobre Medidas
de Disciplina Urbanística.
Las licencias se concederán con carácter general en función
de la parcela, de las posibilidades o facultades que tenga para parcelar, urbanizar
o edificar según se señala en este Plan General de Ordenación
Urbana.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo
licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico.
La denegación de las licencias deberá ser motivada y fundarse en
el incumplimiento de este Plan General, de la legislación aplicable o de
cualquiera de los requisitos que debe contener el proyecto o la solicitud.
La competencia para el otorgamiento de licencias corresponde al Alcalde.
ART. 4.3. PROCEDIMIENTO.
4.3.1. Solicitud y documentación.
El procedimiento para la solicitud de la licencia municipal se ajustará
a lo establecido en el Art. 9 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones
Locales.
La solicitud se presentará ante el Ayuntamiento, acompañada del
Proyecto Técnico correspondiente.
Atendiendo a los diferentes tipos de licencias la solicitud deberá acompañarse
de la documentación siguiente.
A. Licencias de Parcelación.
Se exigirá la presentación de un Proyecto de Parcelación
a escala mínima 1:500 sobre base topográfica con curvas de nivel
de metro en metro como mínimo y con la inclusión de las cédulas
urbanísticas correspondientes a cada parcela, cuando así lo exija
el Ayuntamiento.
B. Licencias de Urbanización.
Se exigirá la presentación de Proyecto de Urbanización o
Proyectos de Obras, visado y suscrito por técnico competente realizado
de acuerdo con las Normas Generales de Urbanización que se señalan
en este documento, con el contenido preciso que exigen los Artículos 53,
67.5, 69 y 70 del Reglamento de Planeamiento, haciendo referencia expresa a lo
señalado en el apartado 3 del referido Art. 70.
C. Licencias de edificación (obra mayor).
Se exigirá la presentación de un Proyecto de Edificación
suscrito y visado por técnico competente ajustado a las Normas del presente
documento. Asimismo se exigirá en las zonas consolidadas grafiadas en el
plano nº 1 ”Afecciones” como “Areas consolidadas que superan
los límites fijados por la normativa del Decreto 78/1999” el cumplimiento
justificado de este Decreto en el que se regula el régimen de protección
contra la contaminación acústica de la Comunidad de Madrid.
4.3.2. Plazos.
Para las licencias para la edificación o uso del suelo, o las que se refieran
al ejercicio de actividades personales, parcelaciones en Sectores para los que
exista aprobado plan de urbanismo, obras e instalaciones industriales menores
y apertura de pequeños establecimientos y las de nueva construcción
o reforma de edificios e industrias, apertura de mataderos, mercados particulares
y, en general, grandes establecimientos es de aplicación el artículo
118 de la Ley 9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo
de la Comunidad de Madrid.
4.3.3. Informes preceptivos.
En el plazo de los quince días siguientes a la fecha del registro se remitirán
los duplicados a cada uno de los organismos que hubieren de informar la petición.
Los informes de éstos deberán remitirse a la Corporación
diez días antes, al menos, de la fecha en que terminen los plazos indicados,
transcurridos los cuales se entenderán informadas favorablemente las solicitudes.
4.3.4. Actos presuntos y silencio administrativo.
Si transcurrieren los plazos señalados en el artículo anterior con
la prórroga del período de subsanación de deficiencias, en
su caso, sin que se hubiere notificado resolución expresa:
A. El interesado podrá solicitar, del órgano competente que debió
resolver, la certificación de actos presuntos a la que se refiere el art.
44 Ley de Régimen Jurídico y Procedimiento Administrativo Común
a partir del día siguiente al del vencimiento del plazo en que debió
dictarse la resolución, teniendo en cuenta lo establecido en los arts.
42 y 43 de la citada ley.
B. Si la licencia solicitada se refiere a actividades en la vía pública
o en bienes de dominio público o patrimoniales, se entenderá denegada
por silencio administrativo.
4.3.5. Resoluciones.
Los documentos en que se formalicen las licencias y sus posibles transmisiones
serán expedidos por el Secretario de la Corporación.
Las licencias y autorizaciones se entenderán otorgadas dejando a salvo
el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros.
En las licencias de edificación de obra mayor será de aplicación
lo dispuesto en el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y en las
Disposiciones vigentes del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas
y Peligrosas, y en el Reglamento de Espectáculos Públicos, así
como en las demás Disposiciones Reglamentarlas.
En todo caso, la ocupación de las viviendas vendrá condicionada
a la obtención de la licencia de primera ocupación.
En las licencias municipales de edificación se señalarán
las plazas de aparcamiento consideradas inseparables de esta, según lo
especificado en el artículo 5.5.3. de la presente normativa.
Según informe vinculante de la Dirección General de Aviación
Civil, Ministerio de Fomento, en las licencias municipales de edificación
de zonas de afección acústica incluidas entre las isófonas
envolventes Leq (7-23)> 65 db(A)/Leq (23-7)> 55 db(A) y Leq (7-23)> 60
db(A)/Leq (23-7)> 50 db(A) se reseñará que será preciso
cargar las viviendas con una servidumbre por afección sonora producida
por el sobrevuelo de aeronaves que operan en el Aeropuerto de Barajas, a tal efecto
se señalará que en la suscripción registral de dicha servidumbre
debería redactarse en los siguientes términos:
“Esta vivienda se encuentra en una zona sometida a un nivel de afección
sonora producida por el sobrevuelo de aeronaves, que operan en el Aeropuerto de
Madrid/Barajas, de hasta Leq día = 65 dB(A) y Leq noche = 55dB(A) (Nivel
sonoro continuo equivalente expresado en decibelios escala A; correspondiente
a la misma cantidad de energía que el ruido real variable considerado,
en un punto determinado, durante todo el periodo diurno o nocturno)”
Según informe vinculante de la Dirección General de Aviación
Civil, Ministerio de Fomento, en las licencias municipales de edificación
de zonas cercanas hasta 500 m de la isófona envolvente Leq (7-23)> 60
db(A) / Leq (23-7)> 50 db(A), en el exterior de esta, se reseñará
que será preciso cargar las viviendas con una servidumbre por afección
sonora producida por el sobrevuelo de aeronaves que operan en el Aeropuerto de
Barajas, a tal efecto se señalará que en la suscripción registral
de dicha servidumbre debería redactarse en los siguientes términos:
“Esta vivienda se encuentra en una zona sometida a un nivel de afección
sonora producida por el sobrevuelo de aeronaves, que operan en el Aeropuerto de
Madrid/Barajas, de hasta Leq día = 60 dB(A) y Leq noche = 50dB(A) (Nivel
sonoro continuo equivalente expresado en decibelios escala A; correspondiente
a la misma cantidad de energía que el ruido real variable considerado,
en un punto determinado, durante todo el periodo diurno o nocturno)”
ART.4.4. AUTORIZACIONES CONCURRENTES.
El deber de solicitar y obtener licencia no excluye la obligación de solicitar
y obtener cuantas autorizaciones sean legalmente exigibles por los distintos organismos
del Estado o de la Comunidad de Madrid.
Cuando se presenten solicitudes en que sean necesarias autorizaciones con arreglo
a otra legislación especifica o se trate de casos como realizados por particulares
en terreno de dominio público se exigirá también licencia,
sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por
parte del ente o titular del dominio público (apartado 1 del Art. 2 del
Reglamento de Disciplina Urbanística). La falta de autorización
o concesión o su denegación, impedirá al particular obtener
la licencia y al órgano competente otorgarla (apartado 2 del mismo artículo).
En el Suelo Urbanizable, en los terrenos afectados por las servidumbres radioeléctricas
será necesario previo a la concesión de la licencia, autorización
por parte del Ministerio de Fomento Dirección General de Aviación
Civil.
Asimismo, en los terrenos afectados por la servidumbres aeronáuticas de
Torrejón cada proyecto de edificación requerirá una autorización
individualizada del Ministerio de Defensa, según lo dispuesto en el art.
4º del RD 22046/98 de 25 de septiembre.
En todo el ámbito del Suelo No Urbanizable la concesión de licencias
de parcelación y de toda obra de construcción sujeta a calificación
autonómica, están sujetas a régimen de autorización
previa de los órganos urbanísticos de la Comunidad de Madrid de
acuerdo con lo determinado en el Título VI de la Ley 9/95 de Medidas de
Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.
Para la concesión de licencias de actividades molestas, nocivas, insalubres
y peligrosas, se estará a lo dispuesto en el Reglamento de 30 de Noviembre
de 1.961 y a la normativa posterior que lo desarrolla. Este tipo de licencias
no excluye el deber de solicitar y obtener licencias de construcción. Ambas
licencias son independientes y su función diferente.
En cuanto a la Evaluación de Impacto Ambiental se estará a lo regulado
por el Real Decreto 9/2000, de Evaluación de Impacto Ambiental, la Ley
10/91 de la Comunidad de Madrid y normativa reglamentaria de desarrollo, en tanto
que para las licencias en los BIC y entornos de afección que se incoen
se estará a los dispuesto en la Ley 16/85 del Patrimonio Histórico
Español y en la Ley 10/1998, de 9 de julio, Patrimonio Histórico
de la Comunidad de Madrid.
Será necesario someter los proyectos al trámite de Calificación
Ambiental cuando así estuviese previsto en la Ley 10/91 por tipo de actividad.
ART. 4.5. CADUCIDAD Y PRÓRROGA DE LAS LICENCIAS.
La caducidad de las licencias, salvo las excepciones contenidas en el Título
VI de la Ley 9/95 de Medidas de Politica Territorial, Suelo y Urbanismo de la
Comunidad de Madrid, debe expresarse declarada mediante expediente tramitado al
efecto. A este respecto, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el art. 17 Ley
4/84 de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid, según
la cual las licencias caducan a los seis meses de su otorgamiento si no se inician
las obras o actividades dentro de dicho plazo.
También caducarán automáticamente las licencias cuando se
interrumpa por más de tres meses la obra o actividad amparada por la licencia.
Se entenderá que no se ha iniciado la obra siempre que durante el citado
plazo de seis meses la actividad constructiva sea inferior al 15% de la obra,
calculado en base al presupuesto de ejecución material.
Se entenderá que la obra se halla paralizada siempre que durante el citado
plazo de tres meses la actividad constructiva sea inferior al 10% de la obra que
restase por ejecutar en el momento en que aquella quedó paralizada, calculado,
como en el caso anterior, en base al presupuesto de ejecución material.
Por causa plenamente justificada, a juicio del Ayuntamiento, podrán prorrogarse
dichos plazos por una sola vez y por igual periodo de tiempo, según dispone
el Art. 17 de la Ley sobre Medidas de Disciplina Urbanística.
En todo caso las obras deberán quedar terminadas dentro de los tres años
siguientes a la fecha de la notificación de la licencia, pudiéndose
prorrogar este plazo por otros 12 meses, transcurridos los cuales la licencia
caducará automáticamente y será necesario iniciar de nuevo
el expediente de concesión de licencia.
ART. 4.6. OBRA MENOR.
4.6.1. Requisitos.
A los efectos previstos en el Plan General tendrán la consideración
de obra menor aquellas que cumplan todos y cada uno de los siguientes requisitos:
A. Que la obra o instalación prevista, sea del tipo que sea, cumpla y se
adecué a lo establecido en estas Normas, tanto con carácter general
como particular, para la zona concreta en la que se ubique.
B. Que la obra, ya sea de modificación, reforma o reparcelación,
no podrá afectar o comprometer a los elementos estructurales portantes
o resistentes de la edificación, limitándose por tanto a los elementos
o características interiores o secundarias de la misma.
C. Que no se comprometa, ni directa ni indirectamente, la seguridad de personas
y bienes, sea cual sea el tipo de obra a realizar.
D. Que por su escasa complejidad o nivel técnico, y por no existir posible
incidencia para la seguridad de las personas y las cosas, no resulte necesaria
la redacción de un Proyecto completo, siempre y cuando:
? La instalación y obra a realizar quede perfectamente definida y garantizada
su correcta ejecución, en la memoria, planos y demás documentación
técnica que deben acompañar a la solicitud.
? El contratista o persona que vaya a ejecutar la obra demuestre el nivel técnico
suficiente exigible en cada caso.
4.6.2. Supuestos.
A continuación se recoge una lista limitativa, de las obras que tendrán
la consideración de obra menor, sometidas a licencia previa municipal.
A. Las que se realicen en la vía pública relacionadas con la edificación
contigua.
? Construcción o reparación de vados en las aceras así como
su supresión.
? Ocupación provisional de la vía pública para la construcción
no amparada en licencia de obras mayores.
? Colocación de rótulos, banderines y anuncios luminosos.
? Colocación de anuncios, excepto los situados sobre la cubierta de los
edificios sujetos a licencia de obras mayores.
? Colocación de postes de todo tipo.
? Colocación de toldos en las plantas bajas de fachada a la vía
pública.
B. Obras auxiliares de la construcción.
? Establecimientos de vallas o aceras de protección de obras.
? Construcción de puentes, andamios y similares.
? Ejecución de catas, pozos y sondeos de explotación cuando no se
hubiere otorgado licencia de obra mayor.
? Acotamiento de fachadas.
? Colocación de grúas torre, ascensores, norias u otros aparatos
elevadores para la construcción.
? Realización de trabajos de nivelación que no alteren en más
de un metro las cotas naturales del terreno en algún punto, ni tengan relevancia
o trascendencia a efectos de medición de las alturas reguladoras del edificio.
? Construcción o instalación de barracas provisionales de obra.
C. Pequeñas obras de reparación, modificación o adecentamiento
de edificios.
? Ejecución de pequeñas obras interiores en locales no destinados
a viviendas que no modifiquen su estructura y mejoren las condiciones de higiene
y estética.
? Pequeñas obras de adaptación, sustitución y reparación
en viviendas y zonas comunes de edificios residenciales que no afecten a elementos
estructurales.
? Reparación de cubiertas y azoteas.
? Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios no catalogados
como edificios de interés histórico-artístico.
? Colocación de puertas y persianas en aberturas.
? Colocación de rejas.
? Construcción, reparación o sustitución de tuberías
de instalaciones, desagües y albañales.
? Reparación o sustitución de balcones, repisas o elementos salientes.
? Ejecución o modificación de aberturas que no afecten a elementos
estructurales ni a elementos de fachadas visibles desde el espacio público.
? Ejecución de aseos en locales comerciales y almacenes.
? Construcción y modificación de escaparates que no afecten a la
modificación de la dimensión de los huecos.
? Construcción y sustitución de chimeneas y de elementos mecánicos
de las instalaciones en terrazas o azoteas en edificios, que no estén amparados
por licencia de obras mayores.
? Reposición de elementos alterados por accidentes o deterioro de fachadas
que no afecten a más del 20% de la superficie de ésta.
D. Obras en las parcelas y en la vía pública.
? Establecimiento de vallas o cercas definitivas.
? Construcción o derribo de cubiertas provisionales de una planta y de
menos de cincuenta metros cuadrados (50 m2) de superficie total.
? Trabajos de nivelación en el entorno del edificio construido siempre
que con ello no se produzcan variaciones en mas de un metro sobre el nivel natural
del terreno y menos de un metro cincuenta centímetros por debajo del mismo,
en algún punto.
? Formación de jardines, cuando no se trate de los privados complementarios
a la edificación de la parcela, que estén exceptuados de licencia.
? Instalación de cabinas telefónicas, casetas, transformadores y
buzones de correos en la vía pública.
ART. 4.7. LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS EN LAS ACTUACIONES SUJETAS A CALIFICACIÓN
E INFORME URBANÍSTICO SOBRE SUELO NO URBANIZABLE.
4.7.1. Cuestiones generales.
No podrá concederse licencia urbanística sobre Suelo No Urbanizable
para la realización de los usos o actividades sin que previamente se haya
otorgado la correspondiente calificación o informe Urbanístico.
4.7.2. Condiciones
Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones contenidas en
estas Normas así como lo establecido por la legislación aplicable,
debiendo observar las condiciones impuestas en el acto de calificación
o informes, así como las condiciones impuestas en la Declaración
de Impacto Ambiental, si ésta fuera exigible, determinando además:
A. Fianza, constituida en cualquiera de las formas admitidas por la legislación
de régimen local, en cuantía suficiente para garantizar el cumplimiento
de las condiciones de la calificación y de la licencia relativas a la preservación
del medio ambiente y a la restauración, en su caso, de los terrenos a su
estado original.
La cuantía de la fianza no podrá superar el 10% del presupuesto
de las obras, construcciones o instalaciones, y se depositará ante la Administración
municipal una vez otorgada la licencia y como un requisito de eficacia de la misma.
En el supuesto de las actividades relativas a la extracción o explotación
de recursos minerales y establecimientos de beneficios, corresponderá exigir
la fianza a la Consejería con competencia en materia de minas, depositándose
ante este Organismo, de acuerdo con su legislación específica.
B. En los supuestos de depósito de materiales y las relativas a infraestructuras
o servicios públicos, deberá además:
? Fijarse el plazo por el que se otorga la licencia, pudiendo éste calcularse
en función del preciso en cada caso para la amortización de la inversión
principal. De no fijarse plazo, éste se entenderá de diez años.
? Siempre que la Administración municipal no optara por la entrega de una
parte de la superficie de los terrenos, en los términos del art. 65 párrafo
e de la Ley 9/95 de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo
de la Comunidad de Madrid, deberá fijarse el importe del canon, en cuantía
no inferior al cinco por ciento ni superior al diez por ciento del importe total
de la inversión a realizar.
El canon se devengará de una sola vez, salvo que el Ayuntamiento acuerde
su pago fraccionado mediante anualidades, en cuyo caso, el importe total del canon
deberá satisfacerse antes de que concluya el plazo de vigencia de la licencia.
4.7.3. Garantías
La constitución de la garantía y, en caso, la entrega del canon
o la formalización de la cesión de los terrenos, será requisito
indispensable para la eficacia de la licencia y el comienzo de las obras.
La fianza se devolverá a petición del interesado una vez ejecutadas
las obras y previa comprobación del cumplimiento de las condiciones que
dieron lugar a su constitución.
ART. 4.8. INVALIDEZ DE LAS LICENCIAS MUNICIPALES Y CALIFICACIONES URBANÍSTICAS
AUTONÓMICAS.
Serán nulas de pleno derecho las calificaciones urbanísticas autonómicas
y las licencias municipales que otorguen y legitimen en Suelo No Urbanizable y
para la realización de las correspondientes actividades, la ejecución
de obras, construcciones e instalaciones, que no cumplan los requisitos sustantivos
y administrativos pertinentes, conforme a lo dispuesto en el art. 59 Ley 9/95
de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de
Madrid.
ART. 4.9. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y CAMBIO DE USO.
Terminada la construcción de un edificio, cualquiera que sea su uso, el
promotor o titular de la licencia o sus causahabientes, deberán solicitar
ante el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación, a cuya solicitud
acompañarán el certificado o documento de fin de obra, y la documentación
referente al alta del Impuesto de Bienes Inmuebles.
El Ayuntamiento, previa comprobación técnica de que la obra se ha
realizado con sometimiento al contenido del proyecto o, en su caso, a los condicionantes
impuestos en la licencia de construcción, otorgará la de primera
ocupación si el uso es conforme con las prescripciones de este Plan General
de Ordenación Urbana o en su caso, del Plan Parcial o Especial en que se
base.
Si no se ajustase al planeamiento o a las condiciones impuestas, se actuará
conforme a lo dispuesto en el Art. 23 de la Ley 4/84 sobre Medidas de Disciplina
Urbanística de la Comunidad de Madrid.
Para autorizar el cambio de uso de una edificación ya construida alterando
los de residencia, comercio, industria u oficina que tuviera en el momento de
la petición, se requerirá solicitud al Ayuntamiento en la que se
alegue como el nuevo uso pretendido incide en el ordenamiento urbanístico
y se analicen los distintos impactos que pueda generar. El Ayuntamiento, previos
los informes técnicos oportunos en que se analicen tales circunstancias,
acordará la concesión o la denegación de la licencia.
Ningún uso dotacional, existente o calificado, podrá ser sustituido
sin mediar informe técnico en el que quede cabalmente justificado que la
dotación no responde a necesidades reales o que éstas quedan satisfechas
por otro medio.
Todo cambio de uso que se prevea en cualquier tipo de edificio se deberá
ajustar a:
A. Lo establecido en su nivel de protección, si el edificio está
protegido.
B. Lo establecido en las determinaciones de uso del ámbito de planeamiento
en que se encuentre.
C. Lo establecido en el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas
y Peligrosas, Decreto 2414/1.961 de 30 de Noviembre para aquellas actividades
clasificadas por el mismo.
D. Será necesario someter los proyectos al trámite de Calificación
Ambiental cuando así estuviese previsto en la Ley 10/91 de la Comunidad
de Madrid, por el tipo de actividad.
En todo caso, se ajustará a la legislación Sectorial que le sea
aplicable.
No se autorizará más de una actividad en cada edificio industrial.
ART. 4.10. CÉDULA URBANÍSTICA.
La cédula urbanística es el documento escrito que, expedido por
el Ayuntamiento, informa sobre el régimen urbanístico aplicable
a una finca o Sector.
Cualquier administrado tendrá derecho a que el Ayuntamiento le entregue
la cédula en el plazo de un mes a contar desde la solicitud.
El Ayuntamiento podrá exigir para la concesión de licencias de parcelación
la presentación, junto al proyecto de parcelación, de las cédulas
urbanísticas de cada parcela, que se incluirán en el Proyecto con
el contenido del Art. 168.3 del Reglamento de Planeamiento. Una vez concedida
la licencia de parcelación, el Ayuntamiento podrá expedir copia
de estas cédulas, previa solicitud de los particulares.
ART. 4.11. ALINEACIÓN OFICIAL.
La alineación oficial se podrá solicitar a efectos de deslinde,
parcelación, reparcelación o edificación, y tendrá
por objeto que el Ayuntamiento, a través de sus servicios técnicos,
señale las alineaciones oficiales de las parcelas.
La solicitud deberá ir acompañada de un plano de situación
y un plano del solar a escala mínima 1:500 con todas las cotas necesarias
para determinar su forma, superficie y situación respecto de las vías
públicas y fincas colindantes, acotando los anchos actuales de las calles
y las rasantes, debiéndose reflejar también cuantos antecedentes
y servidumbres concurran en la parcela, así como las servidumbres urbanísticas
con que cuenta.
Caso de encontrar la información aportada con la solicitud conforme a la
realidad, la situación será reflejada, por el técnico municipal
sobre éstos planos y se someterá a su aprobación por el Ayuntamiento.
En caso de encontrar disconformidad entre esa información y la realidad,
se notificará al solicitante para modificar la solicitud conforme a la
realidad fáctica y jurídica.
ART. 4.12. ORDENES DE EJECUCIÓN.
4.12.1. Deberes generales de conservación de los bienes inmuebles.
El Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana 1346/76, el art. 246 del Real Decreto Legislativo 1/92, Texto Refundido
de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana actualmente
vigente, y el Reglamento de Disciplina Urbanística, establecen con carácter
general: "Los propietarios de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular,
edificaciones y carteles deberán mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad y ornato públicos".
Textualmente el art. 182 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana 1346/76 establece:
1. “Los Ayuntamientos y, en su caso, las Diputaciones Provinciales y las
Comisiones Provinciales de Urbanismo podrán también ordenar, por
motivos de interés turístico o estético, la ejecución
de obras de conservación y de reforma en fachadas o espacios visibles desde
la vía pública, sin que estén previamente incluidas en Plan
alguno de ordenación."
2. "La obras se ejecutarán a costa de los propietarios si se contuvieran
en el limite del deber de conservación que les corresponde, y con cargo
de la Entidad que lo ordene cuando lo rebasaren para obtener mejoras de interés
general."
4.12.2. Contenido de los deberes de los propietarios de los inmuebles.
En aplicación de las determinaciones legales antes referidas se consideran
contenidas en el deber de conservación de los propietarios de cualquier
tipo de inmueble:
A. Los trabajos y obras que tengan por objeto el mantenimiento de los terrenos,
urbanizaciones particulares, edificios, carteles e instalaciones de toda clase
en las condiciones particulares que les sean propias en orden a su seguridad,
salubridad y ornato público.
B. En tales trabajos y obras se incluirán en todo caso las necesarias para
asegurar el correcto uso y funcionamiento de los servicios y elementos propios
de las construcciones y la reposición habitual de los componentes de tales
elementos e instalaciones.
C. Las obras que, sin exceder en su coste de ejecución del cincuenta por
ciento (50%) del valor actual del inmueble, repongan las construcciones e instalaciones
a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad, reparando o consolidando
los elementos dañados que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento
de sus condiciones básicas de uso.
D. Las obras de conservación y reforma de fachadas y espacios visibles
desde la vía pública que, al amparo del art. 182 del Texto Refundido
de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 1346/76 pueda
ordenar el Ayuntamiento, o subsidiariamente la Administración Autónoma,
por motivos de interés estético o turístico, que no excedan
del 50% del valor actual del inmueble o supongan un incremento del valor del mismo.
4.12.3. Colaboración municipal y autonómica.
Si el coste de ejecución de las obras a que se refieren los apartados b)
y c) anteriores rebasara los limites establecido en los mismos y existiesen razones
de utilidad pública o interés social que aconsejaran la conservación
del inmueble, el Ayuntamiento o subsidiariamente la Administración Autonómica,
con arreglo a lo establecido en el art. 182.2 del Texto Refundido de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 1346/76, podrá optar
por subvencionar el exceso del coste de la reparación, excluyendo al inmueble
del régimen previsto en el art. 183.2.b) del Texto Refundido de la Ley
sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 1346/76 requiriendo
al propietario la ejecución del conjunto de obras necesarias.
4.12.4. Contribución de los inquilinos al deber de conservación.
Lo establecido en este capítulo relativo a los deberes de los propietarios
de los inmuebles se entiende sin perjuicio de las obligaciones y derechos que
para los inquilinos se derivan de la legislación relativa a arrendamientos.
ART. 4.13. DECLARACIÓN DEL ESTADO RUINOSO.
El Art. 183.2 y 5 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana, aprobado por R.D. 1.346/76, establecen los casos en
que cesa el deber de conservación y en su lugar, el propietario viene obligado
a proceder al derribo.
Según éste cuando alguna construcción o parte de ella estuviere
en estado ruinoso, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado,
declarará y acordará la total o parcial demolición, previa
audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera.
Se declarará el estado ruinoso en los siguientes supuestos:
a. Daño no reparable técnicamente por los medios normales.
b. Coste de la reparación superior al 50 por 100 del valor actual del edifico
o plantas afectadas.
c. Circunstancias urbanísticas que aconsejaren la demolición del
inmueble.
El procedimiento para su declaración será el previsto en los Artículos
12 y siguientes del Reglamento de Disciplina Urbanística.
Si el propietario no cumpliere lo acordado por el Ayuntamiento, lo ejecutará
éste a costa del obligado.
Si existiere urgencia y peligro en la demora, el Ayuntamiento o el Alcalde, bajo
su responsabilidad, por motivos de seguridad, dispondrá lo necesario respecto
a la habitabilidad del inmueble y desalojo por sus ocupantes. Las mismas disposiciones
regirán en el supuesto de que las deficiencias de la construcción
afectaran a la salubridad.
No obstante lo previsto en la legislación urbanística, la actuación
del Ayuntamiento, siempre que sea posible, se orientará hacia la conservación
y rehabilitación de viviendas y edificios existentes.