NORMATIVA MUNICIPAL - NORMAS URBANISTICAS - ALTOS DEL JARAMA
Una de las funciones principales de la Administracion local es regular , informar y sancionar. Muchos vecinos no saben cuales son las normas municipales, y corren el riesgo de actuaciones ilegales por desconocimiento de las ordenanzas.
Para paliar esa carencia JaDi ya ha expuesto la normativa referente a obra mayor y menor del PGOU actual del 2001. Pero los nucleos urbanos antiguos se rigen por normas anteriores. En este caso presentamos las normas urbanisticas de la urbanizacion ALtos del Jarama.
INTRODUCCION
El caso de Altos del Jarama es una urbanización que tiene su propia normativa, pero como mucha otra información, solo se podía consultar en el Ayuntamiento y además solo en copia papel.
JaDi ha trascrito el documento completo en formato electrónico y aquí lo presenta.
El anterior PGOU de Paracuellos es del 22 octubre 1987, pero se modifico en Julio 1989 para incluir la urbanización Altos del Jarama, cuyo plan parcial se aprueba definitivamente el 31 junio de 1990.
Como complemento tenemos otra página donde se explica la cronología de esta urbanización (o el "escorial de Paracuellos" que nunca se acaba...). Aquí la historia y muchos links de información municipal que le afectan a Altos.
También recordaros que hay un foro web de Altos del Jarama, donde se intercambian preguntas y respuestas varias sobre la urbanización.
PLAN
PARCIAL DE ORDENACIÓN SECTOR 4 "ALTOS DEL JARAMA"
PARACUELLOS DEL JARAMA. MADRID
6.2. Ordenanza 1. Unifamilíar aislada
1. Definición.
Son suelos destinados a albergar viviendas unifamiliares de carácter
permanente o temporal, que deben situarse aisladas o pareadas.
2. Edificabilidad.
La edificabilidad máxima por parcela es de 0,40 m2/m2.
A efectos de cómputo de edificabifidad se considerará
que todas las edificaciones existentes consumen edificabilidad.
No podrán ser legalizadas construcciones existentes en una parcela,
cuando el conjunto de las construcciones de la parcela excedan la edificabilidad
máxima de la parcela.
3. Condiciones de utilización de
la edificabilidad.
Será factible la construcción de un sólo edificio
de uso residencial que se dedicará a vivienda unifamiliar.
Se podrán construir, optativamente, como máximo, dos edificaciones
secundarias y una piscina que cumplan, lógicamente, con las condiciones
generales y específicas. En estas construcciones se prohibe la
ubicación de habitaciones vivideras. Las construcciones auxiliares
tendrán una superficie máxima de 40 m2. La piscina tendrá
una capacidad máxima de 9O m3.
4. Uso
El uso principal es el residencial categoría 1ª.
Se admite como uso compatible el uso comercial en cualquiera de sus
categorías parcelas numeradas 186, 282, 299, 30O y 339. Este
uso compatible tiene el carácter de una tolerancia y queda supeditado
a que las edificaciones existentes en las parcelas presenten en el plazo
de seis meses a partir de la aprobación del Plan Parcial un proyecto
de adecuación condiciones higiénico-sanitarias y a las
condiciones de lugar de publica concurrencia vigentes en el municipio
y tendrán un plazo de 1 año para ejecutar las obras en
él recogidas. Si las obras no fueran ejecutadas, la Junta de
Compensación o la entidad urbanistica de Mantenimiento instará
su clausura, lo que conllevará la caducidad de la tolarancia
comercial.
Las parcelas podrán dedicarse a actividades de ocio no lucrativo
o de cultivo agrario quedando específicamente prohibidos el resto
de usos.
Queda específicamente prohibida la tenencia de animales que no
sean estrictamente conocidos como animales de compañía,
debiendo regularse este tema dentro de los Estatutos de la Entidad Urbanística
de Mantenimiento.
El resto de usos se consideran prohibidos.
5. Parcela mínima
La parcela mínima será de 400 metros cuadrados. Se consideran
inedificables las parcelas menores de ese tamaño, pudiendo dedicarse
exclusivamente a usos agrícolas. Se consideran ilegalisables
las construcciones existentes en las parcelas de tamaño menor
al mínimo.
6. Condiciones de forma de las parcelas.
El Plan Parcial propone una parcelación que podrá ser
modificada únicamente por el Proyecto de Compensación.
No se establecen, por ello, condiciones de forma.
7.Situación de la edificacion dentro
de la parcela
Todas las construcciones se separarán de los linderas las distancias
que a continuación se establezcan, quedando automáticamente
fuera de ordenación aquellas construcciones -sean principales
o anexas- que las incumplan. Se establecen, asimismo, las tolerancias
pertinentes.
Separación a frente de parcela.
Para la nueva edificación se establece una separación
S igual a la altura H de la edificación con un mínimo
de 4 metros. La altura H a considerar será la altura máxima
de la crujía más próxima al frentes de parcela.
(sindo la crujía el espacio comprendido entre dos muros de carga,
normalmente en la base de los techos con pendiente)
Para la edificación existente se establece la separación
mínima de 4 m, quedando automaticamente fuera de ordenación,
todo tipo de construccion que incumpla esta normativa.
En las parcelas con frente a dos o mas calles, la edificación
existente podrá situarse a 2,5 m de las fachadas por las que
no tenga acceso. Para la nueva edificación, siempre y cuando
no sea posible organizar el acceso rodado por la segunda fachada, se
establece una separación S1 igual a dos terceras partes de la
altura H de la edificación con un mínimo de 3 metros.
La altura H a considerar será la altura máxima de la crujía
más próxima a esa fachada.
En las parcelas en las que por razones de Ordenación, Proyecto
de Urbanización o Proyecto de Compensación se produzcan
modificaciones en los límites actuales, no tendrá vigencia
ésta ordenanza para la edificación existente.
Separación a linderos.
a/ Para la nueva edificación se establece una separación
S1 igual a dos terceras partes de la altura H de la edificación
con un mínimo de 3 metros. La altura H a considerar será
la altura máxima de la crujía más próxima
a cada lindero.
La nueva edificación podrá adosarse a un sólo lindero
si concurren alguna de las siguientes circunstancias:
- La edificación principal de la parcela colindante está
construida sobre el lindero.
- Se actúa conjuntamente, al menos en dos parcelas, con solución
de proyecto unitario.
- Existe acuerdo entre los propietarios de los solares colindantes que
implica que:
1º El acuerdo deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
2º Las edificaciones se construyan simultáneamente o se
constituya, formalmente y de forma bastante para el Ayuntamiento, compromiso
de realizar la construcción con un proyecto unitario.
- Se trata de cuerpos de edificación de 1 planta con altura de
coronación igual o inferior a 3 metros y existe acuerda, escrito
y previo del propietario de la parcela colindante.
b/ Para la edificación existente se establece una separación
mínima de 2,5 m. Las edificaciones existentes que incumplan esta
separación, podrán legalizarse si concurren todas las
siguientes circunstancias:
PARA LA EDIFICACIÓN PRINCIPAL
1. Existe acuerdo ante Notario, propietario de la parcela colindante.
2. No se crean servidumbres del tipo que sean sobre la parcela colindante
(luces, vistas, aguas, etc.).
3. La edificación no tiene en todas los puntas en que esté
sobre el lindero, una altura superior a 6 metros.
4. El muro medianero ha sido realizado según las técnicas
de la buena construcción, está correctamente cimentado
y no tiene ningun desplome. En este sentido, el propietario del predio
colindante antes de conceder el permiso antes mencionado, podrá
exigir la presentación de un Informe Oficial diligenciado por
técnico competente en el que se especifiquen el cumplimiento
de las condiciones exigidas para el muro medianero. Además de
esas condiciones será exigible el cumplimiento de la Norma NBE.CA
y NBE.CT considerando el muro medianero como fachada a exterior.
PARA LA EDIFICACIÓN SECUNDARIA.
1. Existe acuerdo escrita del propietario la parcela colindante.
2. No se crean servidumbres del tipo que sean sobre la parcela colindante
(luces vistas, aguas, etc.).
3. La edificación no alcanza en ningún una altura superior
a 3.50 metros.
4. El muro medianero ha sido realizado según las técnicas
de buena construcción, está correctamente cimentado, no
tiene ningún desplome. En este sentido, el propietario del predio
colindante, antes de conceder el permiso antes mencionado, podrá
exigir la presentación de un Informe Oficial, visado y diligenciado
por técnico competente en el que se especifique el cumplimiento
de las condiciones exigidas para el muro medianero.
5. La edificación para la que se solicita autorización
de adosamiento esta finalizada y cumple con las condiciones generales,
estéticas y de materiales.
Separación a testero.
a/ Para la nueva edificación se establece una separación
S2 igual a dos tercera partes de la altura H de la edificación
con un mínimo de 3 metros.
b/ Para la edificación existente se establece una separación
mínima de 2,5 metros. Las edificaciones podrán legalizarse
si cumplen las condiciones establecidas en las separaciones a linderos.
8- Condiciones de utilización del
suelo de la parcela.
Ocupación en planta.
La máxima ocupación en planta tolerada será del
40%. de la superficie de parcela para los primeros 500 metros cuadrados,
y del 30%. para los restantes. A efectos de cómputo de superficie
ocupada se contabilizarán todos los elementos constructivos que
sobrepasen una altura da 1 m respecto a la rasante natural del terreno.
De la superficie restante, el 30% deberá ser arbolado y el resto
ajardinado, quedando expresamente prohibido el almacenaje de aperos
y materiales a la intemperie. En las parcelas cuyos linderos o testeros
coincidan con los bordes de la urbanización, la superficie mínima
arbolada obligatoria estará situada en los linderos o testeros
de borde.
En las parcelas en las que por las condiciones topográficas,
se crean relaciones de dominio o servidumbres visuales contiguas o semicontiguas
(separadas unicamente por Áreas Arboladas), la mitad de la superficie
mínima arbolada deberá situarse de forma que reduzca el
impacto de esas servidumbres.
Limitación a los movimientos de tierras.
No se podrán realizar nuevas aterrazamientas ni banqueos con
superficie superior cada uno de ellos al 15% de la parcela ni en su
conjunto al 60% de la superficie de parcela. La diferencia de cotas
entre los banqueos no podrá ser nunca superior a 90 cm. La diferencia
de cota entre la última terraza y el terreno natural no podrá
ser superior a 120 cm.
Los taludes podrán ser realizados con tierra apisonada siempre
y cuando las inclinaciones estén dentro del ángulo de
talud natural de los terrenos.
El Expediente de Legalización deberá informar acerca de
los movimientos de tierra ya realizados, y deberá peritar los
taludes y muros existentes garantizando su estabilidad.
Queda prohibida la utilización del hormigón como material
de terminación.
9. Cerramientos de parcela.
Se aplicará el art. 5.6.14 del Plan General de Paracuellos del
Jarama (del PGOU de 1987), que trascribimos a continuacion:
5.6.14 CERRAMIENTOS EXTERIORES
Se entiende como tal, todos los elementos de las construcciones y edificaciones suceptibles de ser visibles desde cualquier punto de la via pública.
En todos los casos deberán cumplir las siguientes condiciones:
A- Las fachadas de la edificación, vallados de parcelas, etc., deberán estar enfoscadas en sus caras exteriores, de forma que permitan la aplicacion de pinturas, enlacados, etc.
B- Las cubiertas de las edificaciones principales, tendrán acabado de teja de colores adecuados. Tan solo se permite el uso de ejecuciones provisionales de cubrición de cubierta, tipo de placas de fibrocemento en las construcciones auxiliares.
C- Los cierres de parcela, cercas o vallados, esto es, los elementos constructivos que sirven para delimitar o cerrar propiedades deberán cumplir:
- En parcelas no edificadas, dichos cierres se realizarán con materiales opacos (vegetal, piedra, ladrillo, etc) en toda su altura y longitud, en los frentes a la calle, con una altura máxima de 2,20 m. El resto se realizará con malla metálica y/o elementos vegetales.
- En parcelas edificadas se cumplirá la anterior condición para cierres laterales de parcela (por analogía tambien el posterior), ejecutándose los cierres frontales con elementos diáfanos al menos en la mitad de su altura, que no excederá igualmente los 2,20 m.
- En el suelo no urbanizable los cerramientos de parcela no podrán ser opacos mas que en su base a una altura máxima de 0,20 m. resto diáfanos (setos vegetales, mallazos metálicos, alambrado sin púas, etc.) (ver también articulo 7.3.6 y 8.5.6 sobre alineacion oficial a zonas públicas)
- Queda expresamente prohibida la preparación o apertura de huecos en cercados y vallados que no se ajusten a lo establecido en la presente normativa.
- En su ejecición, se ofrecerán las suficientes garantías de estabilidad contra impactos horizontales, y acciones horizontales contínuas. Los materiales utilizados, su aspecto y calidad, cuidarán su buen aspecto, una reducida conservación y una coloración adecuada al entorno donde se situen.
D-
Se prohibe expresamente la incorporación de materiales potencialmente
peligrosos como vidrios rotos, filos, puntas, espinas, barrotes de luz
libre mayor de 0,12m, etc.
Además la altura del cerramiento se entenderá medida
siempre desde el interior o exterior del frente de parcela que se encuentre
en situación más desfavorecida con respecta al espacio
pública. Cuando el cerramiento, debida a la diferencia de niveles
con el espacia pública, se convierta en muro de contención
éste deberá estar correctamente ejecutado y ser apto para
soportar los empujes existentes.
10. Altura de la edificación
Nueva edificación.
Se establece una altura máxima de dos plantas y semisótano
equivalente a 7 metros en cornisa o por debajo del forjado de cubierta.
Por encima de esta altura podrá sobresalir un torreón
de altura de coronación inferior a 9,50 metros y de superficie
inferior a 25 metros cuadrados.
La edificación que se proyecta deberá integrarse en el
paisaje y en la orografía, tendiendo a acoplarse al terrena mediante
escalonamientos.
La construcción de frontones será siempre excepcional
y semienterrada de tal forma que la altura máxima de la pared
sobra la rasante natural del terreno no sobrepase los 3 metros. Cumplirán
además con las condiciones del apartado 8.
Edificación existente.
Se establece una altura máxima de 2 plantas y semisótano
ó 7 metros en cornisa o por debajo del forjado de cubierta.
Por encima de esta altura podrá sobresalir una tercera planta
de altura libre semejante a la baja y/o primera y de superficie inferior
a dos terceras partes de la planta primera.
La altura de coronación será inferior a 10 metros.
11. Condiciones estéticas.
La composición de la edificación, materiales, color y
tratamiento de diseño son libres en el ámbito del sector,
quedando expresamente prohibido en cualquier caso, la utilización
de material de deshecho.
12. Tratamiento de las medianerías
En los casos en los que la edificación se adose a una linde medianera,
de acuerdo con las condiciones establecidas en el apartado 7 anterior
se respetarán las siguientes normas:
1. No podrán abrirse huecos de iluminación o ventilación
en el muro medianero.
2. En planos paralelos al muro medianero, o que por su disposición
puedan producir dominio de vistas sobre la parcela colindante, no podrán
abrirse huecos a una distancia inferior a H/2 del lindero medianero,
siendo H la altura de coronación de la fachada en que recaiga
el hueco.
3.- Los muros medianeros que queden al descubierto se tratarán
con los mismos materiales y calidad que el resto de las fachadas.
4.- La diferencia de altura total de las edificaciones medianeras no
podrá exceder de 3,5 metros.
13. Condiciones de las edificaciones auxiliares.
Se tolerarán construcciones auxiliares, con carácter de
pequeños almacenes de maquinaria de uso exclusivo agrario, con
carácter de pequeña oficina, barbacoa, etc.
Su superficie contabilizará a todos los como edificabilidad y
ocupación de suelo.
Guardarán los retranqueos a linderos y frente de parcela establecidas
para las edificaciones principales.
Se separarán de las edificaciones principales, una distancia
equivalente a la mitad de la altura H de la edificación principal
con un mínimo de 3 m.
Su altura máxima de coronación será de 3,75 metros.
Deberán ser realizadas con los mismos materiales que la edificación
principal y en cualquier caso queda prohibido el uso de fibrocemento,
de tableras de madera aglomerada como revestimiento exterior, de chapas
metálicas y de materiales recuperados o de desecho.
La cuantía de las construcciones se especifican en el epígrafe
3 anterior.
Es de aplicación el epígrafe 1 anterior.
Cualquier Expediente de Legalización deberá especificar
la cuantía y condiciones de la edificación auxiliar.
14. Condiciones de las piscinas
Las piscinas deberán construirse de forma que la cota superior
del agua en el momento de máxima carga no supere la rasante natural
del terreno, medida en el punto medio de la dimensión más
larga de la piscina.
Las piscinas, albercas, balsas, etc. existentes en las que la altura
de coronación del último elemento construido sobrepase
en 1 m a la rasante natural del terrena consumirán edificabilidad
y ocupación en planta al 100%.
Las piscinas tendrán una capacidad máxima de 90 metros
cúbicos y estarán dotadas de equipos depuradores normalizadas.
El desagüe de las piscinas deberá conectarse a la red general
de saneamiento de la urbanización.
Las piscinas deberán dotarse de elementos que garanticen la seguridad
en las mismas.
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Redaccion: Ayto
Paracuellos julio 1989
DILIGENCIA - Se dicta por el secretario para hace constar, que el presente
documento fue aprobado provisional por el ayto. en sesión de
10 de 10 de 1990
Paracuellos de Jarama 11 de 10 de 1990
Fdo.: Isabel Grau.
DOCUMENTO INFORMADO, Madrid 19 OCTUBRE 1990
El Técnico informante
COMUNIDAD DE MADRID
CONSEJERIA DE ORDENACION TERRITORIAL
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El equipo de Jarama Directo